Patodeweloperka to neologizm, który w ostatnim czasie jest odmieniany przez wszystkie przypadki. Nic dziwnego – w końcu pandemia, a co za nią idzie – obowiązkowe przesiadywanie w domu, spowodowała, że coraz częściej zwracamy uwagę na to jak mieszkamy i jak się buduje.

Prywatni deweloperzy to w zasadzie jedyni budowniczowie mieszkań w Polsce. To właśnie na nich spada cała krytyka za trudną sytuacje mieszkaniową Polaków. Za co można ich skrytykować, a które zarzuty są na wyrost? Zespół Oceniamy Deweloperów wyjaśnia.

Horrendalne ceny mieszkań, fatalny układ lokali, budowa „okno w okno”, tworzenie osiedli z dala od połączeń komunikacji publicznej, betonowanie i grodzenie przestrzeni oraz licha jakość budynków – to główne zarzuty, które stawiane są polskim deweloperom. Czy słusznie? Przedstawiamy nasze wnioski, które wyciągnęliśmy na podstawie około 80 ocenionych przez nas inwestycji deweloperskich.

Grzechy deweloperów. Za co naprawdę można się przyczepić?

Faktem jest, że deweloperzy mają pewne rzeczy na sumieniu. Podczas obejrzanych przeze mnie kilkunastu nieruchomości w ciągu ostatnich kilku miesięcy pewne rzeczy się uwypukliły. Wśród głównych grzechów deweloperów w Polsce na dzisiaj można przyjąć, że jest to wyciskanie działki budowlanej jak cytrynki. Oznacza to, że inwestor aby osiągnąć maksymalny zysk wykorzystuje w pełni teren nieruchomości. Zapełnia go np. budynkami mieszkalnymi, czy miejscami parkingowymi tak, że na działce nie zostaje żadne wolne miejsce przeznaczone na rekreację, czy wypoczynek dla lokatorów.

Ten sam zarzut dotyczy wnętrz budynków. Deweloperzy, zwłaszcza ci budujący w „ekonomicznym” wariancie nie zapewniają wystarczająco dużo przestrzeni w środku. Mówimy tu o wąskich, „koszarowych” klatkach schodowych i korytarzach oraz niewystarczającej liczbie komórek lokatorskich lub miejsc wspólnych np. wózkowni czy pomieszczeń rowerowych. Tego typu projektowanie powoduje, że inwestycja po jakimś czasie zamienia się w graciarnie.

Następną rzeczą, która niezmiernie mnie irytuje to „kolorowanie” broszurki informacyjnej. Dojazd w godzinach szczytu do ścisłego centrum Warszawy z dalekiej Białołęki w 15 minut? „Zielone otoczenie” w terenie, na którym mają stanąć nowe bloki? A może „spokojna i cicha okolica” w nieruchomości położonej 100 metrów od trasy szybkiego ruchu? To tylko, niektóre z naciąganych informacji, który nieostrożny klient może znaleźć w materiałach informacyjnych.

Kolejnym grzechem to wizualizacje. Tutaj chyba nie muszę rozwijać tematu. Po prostu po oddaniu inwestycji do użytku (a bardzo często klienci kupują mieszkanie na etapie „dziury w ziemi”) okazuje się, że wygląd rzeczywisty nieruchomości nijak ma się tego co prezentowano w grafice projektu.

Jak to wygląda od strony technicznej? Cóż, tutaj moglibyśmy napisać na ten temat kilka artykułów. W dużym skrócie – jest lepiej niż dwie dekady temu, ale kilka powtarzających się

Deweloperzy to przedsiębiorcy jak wszyscy inni. Robią tyle, na ile państwo im pozwala

Nie możemy jednak stawiać się w kategorii internetowych „hejterów”. Uważamy, że niektóre zarzuty w stosunku do deweloperów są niesłuszne.

Należy pamiętać, że to lokalni urzędnicy powinni decydować o tym gdzie i na jakich warunkach budować. Bardzo często nie wywiązują się oni z roli i to właśnie – naszym zdaniem – z ich winy deweloperzy psują lokalną urbanistykę swoimi projektami. Niestety planowanie przestrzenne w Polsce jest na bardzo niskim poziomie.

Przejdźmy teraz do najbardziej kontrowersyjnego tematu – cen mieszkań. Zdaniem wielu polityków czy aktywistów – to właśnie deweloperzy odpowiadają za wysokie ceny mieszkań. Czy na pewno? Przypomnijmy, że w szczycie zeszłorocznego boomu mieszkaniowego mieliśmy do czynienia z rekordowymi kosztami: gruntów, materiałów budowlanych oraz wynagrodzeń pracowników. Te argumenty oczywiście nie przekonają każdego.

Ale należy też pamiętać o rynku wtórnym. Nawet w szczycie boomu rynek pierwotny był w mniejszości jeśli chodzi o transakcje mieszkaniowe. Więcej lokali sprzedawano z rynku wtórnego. To znaczy, że osoby, które dostały mieszkanie za darmo w spadku lub kupiły je kilkadziesiąt lat temu również sprzedawały je w rekordowym czasie.

Kolejny argument – są przecież rekordowe marże deweloperskie. Jest to pół-prawda. Nawet podczas kryzysu po 2008 roku marże deweloperskie wynosiły około 20 proc. Należy też pamiętać o tym, że marża to nie dochód. W marży zawarto między innymi inne koszty takie jak np. raty kredytów, które musi płacić deweloper.

Na koniec przejdźmy jeszcze do kwestii technicznych. Jest to temat – rzeka, ale uważamy, że widać zdecydowaną poprawę w stosunku do tego, co obserwowaliśmy kilkanaście lat temu. Owszem, są pewne problemy takie jak fatalna akustyka budynków (słychać co sąsiad robi za ścianą), ale wynika to z tego, że mamy przestarzałe normy budowlane.

Pamiętajmy, że budownictwo mieszkalne jest w 99 proc. wolnorynkowe

Ludzie mają prawo mieć pretensje do deweloperów o różne rzeczy. Należy jednak pamiętać o jednym – tego rodzaju firmy, które odpowiadają za bardzo wrażliwy obszar jakim jest mieszkalnictwo, nie mają konkurencji w postaci państwa. Dlatego nie dziwmy się, że mieszkania są drogie, a deweloperzy nie budują taniej w czynie „społecznym”.

To jednak nie znaczy, że nie należy ich oceniać. Wręcz przeciwnie! Skoro są media, które oceniają takie produkty jak np. samochody, żywność czy hotele to czemu nie wolno nam oceniać inwestycji deweloperskich? Tym się właśnie zajmuje zespół Oceniamy Deweloperów. Jako pierwszy portal w Polsce niezależnie i rzetelnie oceniamy inwestycje mieszkaniowe z rynku pierwotnego. Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony internetowej.