Atrakcyjna lokalizacja, dobra cena, a w historii terenu warsztat, baza transportowa albo dawna stacja paliw. Tereny poprzemysłowe coraz częściej trafiają pod zabudowę, ale razem z działką inwestor może kupić problem ukryty pod powierzchnią: grunt skażony olejami i paliwami. Rozwiązaniem jest remediacja gruntu. Warto wiedzieć, na czym polega, kto za nią odpowiada i jak wpływa na przygotowanie budowy.

Remediacja – definicja. Czym różni się od rekultywacji?

Pojęcie remediacji zostało określone w ustawie Prawo ochrony środowiska. W uproszczeniu remediacja to poddanie gleby, ziemi i wód gruntowych działaniom, które mają usunąć lub zmniejszyć ilość substancji powodujących ryzyko, kontrolować je oraz ograniczyć ich rozprzestrzenianie się, tak aby teren zanieczyszczony przestał stwarzać zagrożenie dla zdrowia ludzi i stanu środowiska.

Rekultywacja gruntu to pojęcie szersze i starsze. Oznacza przywracanie terenom zdegradowanym lub zdewastowanym wartości użytkowych, na przykład po eksploatacji kruszywa. Remediacja terenu skupia się natomiast na samych zanieczyszczeniach – ich usunięciu, unieszkodliwieniu lub odcięciu od otoczenia.

Skąd biorą się zanieczyszczenia gruntu?

W przypadku działek budowlanych najczęstszym problemem są związki ropopochodne: oleje, benzyna, olej napędowy i smary. Trafiają do gleby wskutek nieszczelności zbiorników podziemnych i instalacji, wycieków z maszyn, awarii cystern albo wieloletniej działalności przemysłowej prowadzonej bez zabezpieczeń. Na terenach poprzemysłowych spotyka się także metale ciężkie i inne szkodliwe substancje chemiczne.

Zanieczyszczenia nie pozostają w miejscu. Wraz z wodą opadową przesiąkają w głąb i mogą przedostać się do wód podziemnych, a z nimi rozprzestrzeniać się na sąsiednie działki.

Jak sprawdzić, czy grunt jest zanieczyszczony?

Pierwszym krokiem jest analiza historii terenu: do czego służył, czy znajdowały się na nim zbiorniki, warsztaty, składowisko. Informacji dostarczają dokumenty, mapy archiwalne i rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi prowadzony przez organy ochrony środowiska. Jeśli pojawia się podejrzenie skażenia, teren poddaje się badaniom – z odwiertów pobiera się próbki gruntu i wody, a laboratorium określa rodzaj i stężenie substancji. Dopiero wyniki pozwalają ocenić, czy i w jakim zakresie trzeba przeprowadzić remediację.

Takie rozpoznanie najlepiej wykonać jeszcze przed zakupem działki. Niespodzianka odkryta podczas wykopów oznacza przestój budowy i koszty, których nie było w budżecie.

Kto odpowiada za przeprowadzenie remediacji?

Przepisy wiążą obowiązki z tym, kiedy i przez kogo zanieczyszczenie zostało spowodowane. Co do zasady za historyczne zanieczyszczenie odpowiada władający powierzchnią ziemi, a w przypadku nowszych szkód – podmiot, który je spowodował. Od tych reguł istnieją wyjątki, dlatego ustalenie, kto ponosi koszty związane z remediacją, wymaga analizy konkretnej sytuacji prawnej. Zakres, sposób i termin prac określa plan remediacji, który podlega uzgodnieniu z właściwym organem ochrony środowiska.

Metody remediacji gruntów

Nie ma jednej metody oczyszczania dobrej dla każdego terenu. Wybór zależy od rodzaju substancji, głębokości skażenia, warunków gruntowo-wodnych i planowanego sposobu zagospodarowania.

• Wymiana gruntu (ex situ). Skażony grunt wydobywa się i wywozi do instalacji, w której zostanie oczyszczony lub unieszkodliwiony. Metoda szybka, często stosowana na budowach, bo łączy się z wykopami pod fundamenty.
• Bioremediacja. Proces oczyszczania z wykorzystaniem mikroorganizmów, które rozkładają związki ropopochodne na mniej szkodliwe. Może być prowadzona na miejscu lub w pryzmach. Jest metodą ekologiczną, ale wymaga czasu.
• Fitoremediacja. Wykorzystuje rośliny zdolne do pobierania lub rozkładu zanieczyszczeń. Sprawdza się przy płytkim, rozległym skażeniu.
• Metody fizyczne i chemiczne. Między innymi napowietrzanie, przemywanie czy utlenianie, a także stabilizacja, która nie usuwa substancji, lecz je unieruchamia.
• Oczyszczanie wód. Jeśli skażenie objęło wodę, wypompowuje się ją i oczyszcza albo sczerpuje warstwę produktu naftowego z jej powierzchni.

Co dzieje się z usuniętym gruntem i wodą?

Wydobyta ziemia zanieczyszczona substancjami ropopochodnymi oraz zaolejona woda z wykopów to odpady, w wielu przypadkach klasyfikowane jako odpady niebezpieczne. Nie można ich wykorzystać do niwelacji terenu ani odprowadzić do kanalizacji. Powinny zostać przekazane podmiotowi, który ma odpowiednie zezwolenia na transport i przetwarzanie, a ich przekazanie należy udokumentować. Dotyczy to zarówno gruntu, jak i odpadów płynnych powstających w trakcie prac. O tym, jak wygląda odbiór i utylizacja odpadów ropopochodnych, wód zaolejonych oraz zaolejonych gruntów, informują specjaliści gdańskiej firmy COMAL.

Remediacja a harmonogram i koszty budowy

Koszty remediacji zależą od ilości gruntu, rodzaju zanieczyszczeń i wybranej metody, dlatego rzetelną wycenę można przygotować dopiero po badaniach. Dla inwestora ważniejsze od samej kwoty bywa to, że remediacja wpływa na harmonogram: wymaga dokumentacji, uzgodnień i potwierdzenia skuteczności badaniami kontrolnymi. Dobrze zaplanowana może być prowadzona równolegle z robotami ziemnymi, co skraca czas i ogranicza wydatki.

Odpowiednia remediacja

Remediacja gruntu pozwala bezpiecznie zagospodarować teren, który w przeszłości został skażony. Podstawą są badania i plan uzgodniony z organem, a o powodzeniu decyduje dobór skutecznej metody oraz właściwe postępowanie z wydobytym gruntem i wodą. Dla inwestora najważniejsza zasada brzmi: sprawdź działkę, zanim ją kupisz. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani opinii specjalisty.